この記事でわかること
- 不動産購入の流れ
- 不動産購入における注意点
- 不動産購入時に必要なものと書類
多くの人は、不動産購入をする機会なんて人生で数回あるかないかです。
つまり、ほとんどの人が不動産購入に慣れていません。
にも関わらず、ほとんどの人にとっては人生で一番高い買い物です。
慣れていないほど失敗しやすいのに。。。
ということでこの記事では、不動産購入の流れを解説します。予習しておくだけで、失敗するリスクがかなり減るはずです。
頼れる不動産営業マンもしくはエージェントを探す
まずは信頼できる不動産営業マンや不動産エージェントを探しましょう。
もちろん物件探しと平行して探しても良いですが、物件探しだけに夢中になってはいけません。
世の中にある不動産のほとんどはどの不動産会社、不動産エージェントも取り扱うことができます。
ですから、物件探しよりも『誰から購入するか』に重きを置いてほしいのです。
先に人を選んでほしいのは、失敗しないためです
例えば、見えていない大きなデメリットがある物件を知らずに希望し、不動産会社に連絡したとします。
この場合、ただ手続きを済ませて契約をし引き渡され、数年後に大きなデメリットを知る場合があります。
不動産会社からすれば『あなたがほしいと言ったから手続きをしただけ』といったところです。
しかし、信頼できる人を見つけてから一緒に不動産を探した場合ならこうはなりません。
むしろ『この物件は短期間でリフォームが必要になるので、資金計画をよく練ってから購入した方がいいですね。』というようなアドバイスを受けながら物件探しをすることができます。
頼れるエージェントの見分け方
これはずばり、『こちらの依頼に対して誠実に対応してくれるか』で見分けると良いです。
例えば物件の購入なら、隣人関係が気になるはずです。その際『お隣さんがどんな人か調べてくれますか？』という依頼したとします。即座に周辺の方に挨拶して様子を伺うという行動をしてくれるなら、あなたのことをよく考えてくれているエージェントです。
しかし、『この辺は治安もいいし、大丈夫ですよ。』なんて調べもせずに言ってくるエージェントなら要注意です。
ポイント
上記はあくまでも一例です。『この人は適当だな。』『この人とは合わない。』と少しでも思ったなら、依頼することは辞めたほうが良いです。
資金計画を立てる
物件選びを先にする場合もありますが、基本的には資金計画を先にした方が良いです。
なぜなら『総額が分からないから』です。
賃貸を借りるにしても不動産を購入するにしても、かかるのは家賃や売買代金だけではありません。
3000万円の予算で3000万円の物件を気に入ったのに、『物件価格とは別に諸費用で200万円かかります。』と言われて予算オーバーということはよくあります。
その場合は『泣く泣く違う物件を探す』なんてこともあれば、相手が悪い営業マンの場合『無理矢理その物件を買わされそうになる』なんてこともあります。
そうならないよう、しっかり資金計画を立ててから物件探しをすることをオススメします。
不動産購入の際にかかる諸費用(一例)
不動産購入の際にかかる一般的な諸費用は下記の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 400万円超の物件の場合 ▶ (取引額×3％+6万円)×消費税 |
| 登記費用 | 30万円〜80万円 |
| 印紙代 | 3万円 |
| 固定資産税等 | 10万円〜20万円 |
| 不動産取得税 | 50万円〜100万円 |
| 水道分担金 | 10万円〜30万円 |
| 火災保険料 | 2万円〜40万円 |
| 住宅ローン手数料 | 5万円〜10万円 |
| 住宅ローン諸費用 | 70万円〜150万円 |
| 手付金 | 10万円〜300万円 |
| 引っ越し費用 | 5万円〜20万円 |
売買の場合の諸費用は、物件価格や購入時期によって大きく変わります。
購入を検討する場合は、信頼できる営業マンやエージェントに『物件と物件以外にかかる諸費用等』の総額をしっかり出してもらうようにしましょう。
希望物件を探す＆探してもらう
物件探しの方法は主に2種類です。
- 自分でインターネット検索する
- 不動産屋さんに探してもらう
どちらにしても、担当の営業さんやエージェントに的確なアドバイスをもらいながら探すようにしましょう。
不動産には、素人には見えないデメリットが多く潜んでいます。
物件探しで気をつけること
気にするべきことの一例を7つピックアップしました。
- 家までの道幅(狭すぎないか)
- 駐車のしやすさ
- 周辺環境
- 日当たり
- 安い場合は理由
- 痛み具合や損傷箇所
- ハザードマップ
これらを100％満足できる物件は存在しないので、妥協できる部分と妥協できない部分について購入前に考えておきましょう。
希望物件を内見する
気になる物件がいくつかピックアップできたら、不動産営業マンやエージェントと一緒に内見しましょう。
内見ではイメージしている暮らしが実現できそうか、冷静に判断してください。
テンションが上がって良い部分ばかり見がちですが、良くない部分にもしっかり目を向けることが大切です。
できれば2回ほど内見を行い、細かい所まですみずみまでチェックしてください。
内見時に見るべき箇所
内見時にチェックして置くべきことをリストアップしておきます。
- 耐震等級
- 性能評価などの有無
- 駐車場の使いやすさ
- 水回りの設備機器
- ドアの不具合や傷
- 窓の不具合や傷
- 床や壁などの不具合や傷
- 気になる箇所は幅や高さを測る
- オール電化かガスか
- プロパンガスかそうでないか
- 隣の土地との境界が明白か
- 点検口の中
点検口に関しては、掃除してあるか、カビなど生えていないかチェックしましょう。
開け方がわからない場合はインターネットで調べ、開け方を予習して内見に挑むことをオススメします。
点検口の場所は内見案内をしてくれている営業マンやエージェントと一緒に探してみてください。
住宅ローンの事前審査をする
内見をして入居したい物件が決まったら、次は事前審査をします。(融資にて物件購入をする場合のみ)
事前審査とは、銀行で『自分が物件購入するためのお金を借りられるか』おおよその審査をすることです。
融資が通らないことには物件が購入出来ないため、このタイミングで事前審査を売主から求められることが多いです。
審査の段取りに関しては営業マンやエージェントがしてくれるので安心してください。
時と場合により、次に解説する『希望物件の申込み』を先に行う場合もあります。
希望物件の申込みをする
入居したい物件が決まったら、希望物件の申込みをする必要があります。
申込みをしないままでいると、いつ他の人に買われてしまうか分からない状態だからです。
この段取りも営業マンやエージェントが段取りしてくれるので安心してください。
基本的にはこの申込をすれば、一旦他のお客様からの申込みをストップしてくれます。
ストップしてくれている間に住宅ローンの事前審査を完了させてしまいます。
住宅ローンの事前審査結果を確認する
住宅ローンの事前審査は3〜7日程度で結果がでます。
事前審査が無事通過すれば、物件購入の契約を交わすことができます。
契約内容を確認の上で契約する
契約時には『重要事項説明』が宅建士からあります。
可能な限り、契約日の数日前に『契約書』と『重要事項説明書』をもらって事前に読んでおきましょう。
主に下記のことをチェックしておいてください。
- 物件情報(住所・物件面積・土地面積・構造)
- 買付金、売買代金及び支払日
- 所有権移転及び引き渡し時期
- 固定資産税等の負担割合
- ローン特約の期間(1〜2ヶ月のことが多い)
- 瑕疵担保責任
- 契約内容と異なることがあった場合の対応
ローン特約とは、契約後に万が一融資が不可となった場合、契約自体を白紙にすることができる特約です。この期間を過ぎてから契約を破棄するとなると、手付金を放棄することになります。
その他、契約書や重要事項説明書を確認して気になったことは遠慮せずに全て担当者に確認しましょう。
住宅ローンの本申込みをする
売買契約が完了したら、住宅ローンの本申込みをします。
事前審査とは異なり、健康状態の申告や物件の詳細情報を銀行に提出してより本格的な審査をします。
本申込みが通過すれば、正式に銀行からお金を借りることができるようになります。
万が一住宅ローンの本申込みで不可になってしまった場合は、ローン特約期間内であれば契約自体を白紙にすることができることができます。
そのため、ローン特約期間内に本申込みの結果が出るよう段取りしましょう。(営業マンやエージェントが段取りしてくれます。)
住宅ローンの契約をする
住宅ローンの本申込みが承認されたら、すぐに住宅ローンの契約をします。
銀行にて必要書類を提出して手続きをし、借入金額を確定します。
決済とお引渡しをする
一般的には借入した金融機関の部屋を借りて、決済と引き渡しを同日に行います。
決済は、物件購入者が売主や登記手続きをする司法書士に振り込みをすることで完了します。
引き渡しに関しては、司法書士の所有権の移転と保存登記を行うことで完了します。
これにて、不動産購入の一連の流れが無事終了となります。
まとめ【信頼できる営業マンやエージェントを探そう】
不動産購入はすることが多く、流れも複雑です。正直素人には100％理解することは難しいです。
それをいいことに、余分な費用を請求したり、不動産会社にとってだけ都合が良い物件を紹介している不動産会社がいるのも事実。
お得に、かつ後悔のない不動産購入をするには担当者が一番大事と言っても過言ではありません。
かしこく不動産購入をするためにはしっかりこの記事の流れを覚えて、なおかつ信頼できる営業マンやエージェントを探しましょう。
もし私でよければ、お問い合わせよりお気軽にご相談ください。
